克而瑞物管在《2021-2022年中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展白皮書》中總結(jié)了過(guò)去一年物業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)和特點(diǎn)，主要為以下7點(diǎn)內(nèi)容：

①邊界不斷延伸，“物業(yè)＋”成年度熱詞：政策層面上，2021年物業(yè)行業(yè)的邊界進(jìn)一步拓寬，“物業(yè)+養(yǎng)老服務(wù)”、“物業(yè)+生活服務(wù)”、物業(yè)布局老舊小區(qū)成為關(guān)鍵詞。

②規(guī)模擴(kuò)張空間大，市場(chǎng)份額逐漸提升：頭部企業(yè)整合加速，市場(chǎng)份額達(dá)到新突破。經(jīng)測(cè)算，預(yù)計(jì)2025年物業(yè)管理行業(yè)總規(guī)模有望實(shí)現(xiàn)388億平方米，2021-2025年年復(fù)合增長(zhǎng)率3.2%。

③2021上下半年行情割裂，演繹“冰與火之歌”：2021年伊始，多項(xiàng)利好物業(yè)管理行業(yè)的政策頻發(fā)，為行業(yè)營(yíng)造良好發(fā)展的政策環(huán)境，上半年也迎來(lái)遞表高峰期，近30家企業(yè)成功遞表。下半年，資本市場(chǎng)遇冷，恒生物業(yè)服務(wù)指數(shù)一路下滑，待上市物企中，多家物企二次遞表且仍未成功上市。上市物企則普遍遭遇股價(jià)回調(diào)、PE倍數(shù)腰斬、市盈率下降等狀況。2021年，物業(yè)板塊PE普遍下降，至2021年末物業(yè)板塊PE均值僅為17.64倍，相較2020年末（37.00倍）降幅52.31%。

④規(guī)模仍是主旋律，母公司依賴成“雙刃劍”：面對(duì)規(guī)模為基的市場(chǎng)邏輯，提升規(guī)模保證絕對(duì)實(shí)力成為頭部企業(yè)的共識(shí)。大多數(shù)上市物企均有地產(chǎn)母公司背景，物企的發(fā)展離不開(kāi)對(duì)母公司的業(yè)務(wù)依賴。但地產(chǎn)的頻頻暴雷對(duì)物企的拖累也是十分明顯，與地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方信貸風(fēng)險(xiǎn)高的物企估值往往表現(xiàn)不佳。

⑤政策、資本、地產(chǎn)三大助力，助推并購(gòu)熱潮：政策風(fēng)口期助推并購(gòu)，上市募集資金充裕，主要用途為收并購(gòu)， 地產(chǎn)變局引發(fā)并購(gòu)。因融資政策收緊，部分房企出現(xiàn)現(xiàn)金流緊張，風(fēng)險(xiǎn)頻發(fā)，為緩解流動(dòng)性壓力，部分房企出售旗下物企換取現(xiàn)金，引發(fā)行業(yè)多項(xiàng)重大收并購(gòu)（如藍(lán)光嘉寶、富力物業(yè)、億達(dá)服務(wù)等）。

⑥增值服務(wù)空間廣闊，企業(yè)布局成效不顯：物企圍繞著社區(qū)資產(chǎn)和業(yè)主需求，提供了社區(qū)零售、社區(qū)金融、社區(qū)旅游、家裝服務(wù)等社區(qū)增值服務(wù)的業(yè)務(wù)。但從數(shù)據(jù)看，2021年上半年，40家上市物企社區(qū)增長(zhǎng)服務(wù)收入占比僅提升3個(gè)百分點(diǎn)至15.9%，占比依然相對(duì)較低，社區(qū)增值服務(wù)收入仍然較難作為企業(yè)營(yíng)收來(lái)源主力貢獻(xiàn)者。

⑦智慧社區(qū)實(shí)施效果提升明顯，業(yè)主“又愛(ài)又恨”：智慧社區(qū)在線繳費(fèi)、無(wú)感通行、智能安防等功能，為業(yè)主提供更加便捷、智能和舒適的居住環(huán)境。小部分業(yè)主愿意嘗試科技帶來(lái)的新體驗(yàn)，但仍然面臨著價(jià)格略貴、APP多不統(tǒng)一，后臺(tái)物業(yè)服務(wù)響應(yīng)慢、更喜歡人工服務(wù)以及智慧設(shè)備形同虛設(shè)等諸多問(wèn)題。而業(yè)主也對(duì)智慧社區(qū)有著老幼使用困難、系統(tǒng)不穩(wěn)定、不安全等多種顧慮。（克爾瑞物管）